股災會否演變為樓災？－攻打巨星

股災會否演變為樓災？

杜指上周四晚跌五百多點，引致翌日環球股市暴跌，恆指一度下跌千二點，以20,946.14收市，下跌938.60。周末更有標準普爾把美國的主權評級由AAA降低到至AA＋，相信股市會進一步下跌。

股災沒有公認的定義，筆者認為跌幅足以觸發期指斬倉就算是股災。現時恆指大期按金每張$69,300，以每點$50計，下跌1,386點便會觸發斬倉，以周五最大跌幅一千二百點，差一點便發生即日斬倉潮！好彩沒有見到像87、89、97、98等互相踐踏自相殘殺的場面。根據往績恆指往往在市盈率超過 20倍時見頂，而在12倍以下見底，不過並不表示低過12倍就不會再跌，例如金融海嘯時恆指曾跌到9倍，以周五恆指市盈率11.6倍計，可以跌多兩成多，不過既然沒有金融海嘯那麼極端的市況，估計股市未來的潛在跌幅亦不會有多大。

同樣地，樓價要在高位下跌30%以上才稱得上成災，到時最高價入貨者已進入負資產，即是資不抵債，賣樓要補差價給銀行。經歷由1997至2003的歲月，樓市可以跌完三成再跌三成，然後再跌多三成都未見底，幾乎每次反彈撈貨都會變負資產，可以算是超級樓災。即使2008年金融海嘯，以中原指數計算，樓價最多只是下跌大約兩成，亦不能算是樓災，因為守不住物業，也不需要抬錢贖身，否則真的要認真考慮趁早走人。大家想想，金融海嘯都未跌到「爆缸」，現在只是歐美各國的陣痛，局面仍然受控，情況未惡劣到出現人踩人，坊間部份人一開口就下跌30-50%，似乎有欠說服力。

筆者早前已說過，樓價估值已經偏高，整體租務回報比97年時還低，並不是入市的時機。另一方面沒有講的是，估值偏高的資產抗跌力弱，同一個消息打在 11.6倍的港股與3.3%回報的住宅身上，恐怕對樓市的力度更大一點！講白一點，樓價去到今日的估值，無事無幹都應該會停一停，等待通脹推升租金，拉高租務回報率。現在股市出現狀況，將會加速樓市調整速度，筆者預計供應面是多了二手業主降價賣樓，可是即使如此，需求面會因為當前市場恐慌，令買家更形觀望，較大可能是出現乾跌，即掛低了價一樣少人承接，成交繼續偏少，代理生意更加艱難。

筆者無意推測後市的跌幅，反而想重申基本因素未出現惡化，自住物業不要自己嚇自己轉售為租，今日下了車，他朝上車可能已無平錢可借。下一步需觀察下半年新盤的定價與去貨速度，譽．東賣得比譽都慢已經顯示出定價太貴的一手盤難去貨，究竟幾個一千伙以上的新盤發展商怎麼部署開售，是一項重要的啟示。

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